为房地产热钱“去火”
来源:网络汇聚 时间:2008-6-30 10:47:06
近日发布的研究报告显示，2005年至2007年间，中国房地产行业的外资规模以年均34.2%的增长幅度迅速扩张，平均总资产规模由2005年的163亿元上升到2007年的276亿元。种种迹象表明，即使在中国房地产宏观调控政策下，外资仍然看好中国楼市的前景。
有关专家指出，必须警惕热钱套现撤出的远期风险。目前中国楼市已风声鹤唳，股市也出现大幅波动，汇改至今人民币汇率持续升值，也意味著日益逼近这一轮升值周期的顶点。警惕境外热钱在中国汇率和资产市场收益到顶而抽离出境，这将给国内市场带来极大的不稳定性，所以未来国内楼市仍将受到考验。因此，中国未来的调控之路，依然不会平静。
热钱再度涌进楼市
中国房地产业协会的研究报告指出，外资占中国房地产总投资比例高达10%。同时，国家统计局数据显示，2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元，增长64.8%，整体高出其它渠道资金增长26.2%，显示去年在中国从紧的货币政策下，仍有大量的外资涌入中国楼市。
事实上，外资对中国市场的中长期投资依然看好。汉威资本管理有限公司行政总裁任荣坦言，未来五年，任何国家的房地产回报可能都不如中国。不是说中国的潜力有多大，而是因为中国是个很稳健的市场。任荣反覆强调「稳健」，而这实际上也是很多外资的共同兴趣点。稳健的中国市场让外资的热情并没有因为「限外令」而遭到打压。
据估计，在去年一年，流入中国房地产市场的境外热钱高达800亿美元。在2008年，随著中国一线房地产市场低迷气氛的逐渐蔓延，境外热钱在持有一线城市物业的同时，还瞄准了二三线城市。
尽管限制外资政策频出，但是资金流入量却并未减少。对外资的限制只是审批环节上加以限制，在新项目的设立上受到影响，但是以前的项目并未受到太大影响。投资量还在增大，多是由于以前就已经通过审批的项目追加投资。
近日，一则消息在国际投行和财务公司之间流传：商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。
房产限外政策未变
「备案制」曾让很多外资基金却步，而将备案权从商务部下放到地方，外资项目获得备案的进程将大为加快，从这一点上或可理解为是限外政策放宽的信号。然而，DTZ戴德梁行投资部董事叶建成表示，商务部在下放备案权的同时，一定会出台相应的配套措施，保证外资投资内地房地产的趋紧政策风向不变。
2007年5月23日商务部、国家外汇管理局下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》，其中规定外商直接投资内地房地产需要遵循备案原则。当年11月19日，商务部再次下发《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》，要求各地商务部门批准的新设、增资的外商投资房地产项目必须送交商务部备案。而国家外汇管理局对外商投资房地产项目结售汇，也将以商务部备案作为办理结汇的依据。
有关专家指出，虽然备案制度没有强制性要求不批准，但是外商投资房地产项目备案批准时间往往很长，对于一些房地产过热特征明显的地区，备案获准的可能性甚至很小。
其实，对于外商投资房地产政策进一步趋紧，在业内早有传闻。今年3月初，商务部外资司司长李志群在回答香港媒体提问时曾明确表示，今年商务部将配合国家有关部门，进一步规范外商投资房地产工作。
据戴德梁行监测数据，今年1-4月份，外资直接购买国内房地产的资金达到150亿元，比去年同期有所增长。这表明即使在执行备案制等高度限制的政策下，外资拥入规模仍然很大。
限制外商投资房地产的政策失灵，外资进入势头依然不减，有关部门急需寻求一种新的调控办法，而下放备案权或许正是新政策出台的「预热」。
面对数倍甚至数十倍的超额利润，境外热钱本能有著套现落袋离场的冲动。国务院副总理王岐山5月9日在首届「陆家嘴论坛」上表示，将改进外汇管理方式，完善外汇管理的法律法规，强化对跨境资本流动的监管。此前，多名专家呼吁，警惕热钱退出将给中国金融体系造成严重的冲击与风险。
警惕热钱带来风险
从2002年开始，中国GDP的年均增长都超过两位数，市场投资的回报率高于境外。基于对中国经济发展的良好预期以及国外其它地区投资环境的恶化，境外热钱开始大规模进入中国。再加上各地地方政府大张旗鼓地招商引资政策，为各种投资名义下的热钱进入大开方便之门。这批最早进入的热钱在中国诸多行业攻城略地，又赶上了中国房地产大涨和A股百年难遇的大好时机，中国市场成为世界上最好赚钱的市场，各路汹涌而来的热钱在短时期内快速实现了超额账面暴利。
事实上，外资在中国房地产领域已经出现套现离场的趋势。2007年，一方面，外资加速全面进入房地产领域，大量的资金在短时间内集中涌入某个局部市场，使得涌入城市在短短几个月内房价急速被拔高。另一方面，伴随著二线城市房价的全面拉升，外资在拉抬房价的过程中高位套现，一些跟风炒作的国内资金高位接盘。
据称，很多境外热钱扮演拉高房价的幕后推手，获利丰厚的境外热钱，其目标是将一线城市房价炒高到一个临界点后转移战场，进入沿海二线城市以及内地一线城市或省会城市，其预谋是在中国房价全面上涨的浪潮中全身而退。
为防范国际热钱带来的风险，中国政府应采取多种策略为人民币升值的「虚火」降温，从财政和货币政策入手，提高房地产等高利润、高风险行业的所得税率，以抑制局部过热情况，为中国不断走高的固定资产投资率「去火」。
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